PTAM — IMÓVEL RURAL

SUM Sumário

1. 1.Capa e Folha de Rosto—
2. 2.Sumário Paginado—
3. 3.Solicitante—
4. 4.Finalidade da Avaliação—
5. 5.Número deste Parecer—
6. 6.Da Competência Legal e Doutrinária—
7. 7.Partes da ABNT NBR 14.653—
8. 8.Abreviaturas e Glossário Técnico—
9. 9.Imóvel Avaliando — Caracterização Registral, Cadastral e Ambiental—
10. 10.Vistoria Técnica—
11. 11.Descrição do Imóvel e Relatório Fotográfico Legendado—
12. 12.Características da Região—
13. 13.Mapa de Localização e Roteiro de Acessos—
14. 14.Vista Aérea / Ortofoto de Drone—
15. 15.Metodologia Aplicada—
16. 16.Pesquisa de Mercado e Imóveis Referenciais—
17. 17.Homogeneização de Dados, Fatores e Cálculos—
18. 18.Conclusão, Valor de Mercado e Encerramento—
19. 19.Índice de Anexos e Controle Documental—

Advertência preliminar sobre a natureza deste documento

Este exemplar constitui minuta de trabalho do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Todos os dados registrais, cadastrais e ambientais nele lançados decorrem exclusivamente de documentos oficiais do próprio imóvel (CCIR exercício 2026 e Cadastro Ambiental Rural) e do relatório fotográfico da vistoria.

Os campos assinalados em destaque vermelho correspondem a informações ainda pendentes de coleta, documento ou definição formal do solicitante. Enquanto subsistir qualquer pendência, o documento ostentará marca d'água de minuta e não poderá ser utilizado como parecer conclusivo para qualquer finalidade jurídica, negocial ou bancária.

03 Solicitante

Identificação e qualificação completa da pessoa física ou jurídica que contratou a elaboração do presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, nos termos do art. 2º da Resolução-COFECI nº 1.066/2007.

04 Finalidade da Avaliação

A finalidade determina o enfoque metodológico, o tratamento dos dados de mercado e o grau de fundamentação exigido pela ABNT NBR 14653-1. A declaração expressa do objetivo vincula o uso do parecer, que não se presta a finalidade diversa da aqui consignada.

05 Número deste Parecer

Identificador sequencial de controle do profissional responsável, para fins de arquivo, rastreabilidade e eventual apresentação perante o Conselho Regional de Corretores de Imóveis.

06 Da Competência Legal e Doutrinária

6.1. Da competência legal do Corretor de Imóveis

A competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de pareceres de avaliação mercadológica decorre diretamente de lei federal. Dispõe o art. 3º da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978:

A expressão legal "opinar quanto à comercialização imobiliária" abrange, em sua acepção técnica, a emissão de parecer sobre o valor de mercado do bem imóvel, atividade materializada no Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

6.2. Da regulamentação profissional

• Resolução-COFECI nº 1.066/2007 — disciplina a elaboração do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, estabelecendo os requisitos formais mínimos, a vinculação do parecer ao profissional inscrito e a obrigatoriedade de fundamentação técnica.
• Resolução-COFECI nº 957/2006 — institui o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) e fixa as condições de habilitação do Corretor de Imóveis como perito avaliador.
• Ato Normativo COFECI nº 001/2011 — consolida as diretrizes operacionais de elaboração e de responsabilidade técnica do avaliador inscrito no CNAI.

6.3. Da jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal

A legitimidade do Corretor de Imóveis regularmente inscrito para avaliar bens imóveis encontra-se pacificada no âmbito do Supremo Tribunal Federal, que reconheceu não haver reserva de mercado ou exclusividade de outras categorias profissionais sobre a atividade avaliatória imobiliária:

6.4. Da observância normativa técnica

Sem prejuízo da competência legal acima, o presente parecer observa os procedimentos, definições e critérios de fundamentação estabelecidos pela família de normas ABNT NBR 14.653, especialmente as Partes 1 (Procedimentos Gerais) e 3 (Imóveis Rurais), conforme detalhado na seção seguinte.

07 Partes da ABNT NBR 14.653

A norma brasileira de avaliação de bens é estruturada em partes complementares. O presente parecer fundamenta-se de modo direto na Parte 1, que fixa os procedimentos gerais, e na Parte 3, específica para imóveis rurais.

7.1. Do grau de fundamentação

A NBR 14653-1 gradua a fundamentação do laudo conforme a quantidade e a qualidade dos dados de mercado efetivamente coletados, a identificação das variáveis e o tratamento empregado. O grau alcançado por este parecer será declarado de forma expressa na §17, após o encerramento da pesquisa de mercado, sendo vedada a declaração de grau superior ao efetivamente suportado pela amostra.

08 Abreviaturas e Glossário Técnico

8.1. Abreviaturas e siglas

8.2. Fatores de homogeneização

Coeficientes multiplicativos aplicados aos valores unitários dos dados de mercado com o objetivo de tornar os elementos comparáveis entre si e em relação ao avaliando, neutralizando as diferenças de atributos. Fator superior a 1,00 significa que o comparável é inferior ao avaliando naquele atributo (o valor é majorado); fator inferior a 1,00 significa que o comparável é superior (o valor é reduzido). Os cinco fatores adotados neste parecer estão detalhados e justificados na §17.

09 Imóvel Avaliando

9.1. Identificação

O bem avaliando é imóvel rural denominado Fazenda Rio Pedrinho, situado no município de Turvo, Estado do Paraná, cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural do INCRA e inscrito no Cadastro Ambiental Rural. Seu registro imobiliário pertence à Comarca de Guarapuava/PR, embora a competência administrativa e tributária municipal seja do Município de Turvo.

9.2. Dados registrais e cadastrais

9.3. Quadro de áreas e divergência declarada

As fontes documentais oficiais disponíveis registram três valores distintos para a área total do imóvel. Em observância ao dever de fidelidade às fontes, as três medidas são reproduzidas integralmente, sem unificação por arbítrio do avaliador.

9.4. Uso e ocupação do solo declarados no CAR

A distribuição abaixo reproduz os quadros do recibo de inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural, calculada sobre a área gráfica de 147,6349 ha. Trata-se de declaração do proprietário, sujeita a análise e homologação pelo órgão ambiental estadual.

9.5. Situação do georreferenciamento oficial

O Certificado de Cadastro de Imóvel Rural do exercício 2026 registra área certificada no SIGEF/INCRA igual a 0,0000 ha, consignando expressamente que o "imóvel não possui dados geográficos cadastrados na base SIGEF/INCRA para apresentar o croqui/planta".

Disso decorrem duas consequências periciais diretas: (i) a geometria constante do CAR é meramente declaratória e não substitui a certificação de perímetro prevista na Lei nº 10.267/2001; e (ii) este parecer não afirma limites, divisas ou confrontações, que permanecem dependentes de levantamento topográfico georreferenciado e da certidão registral atualizada.

9.6. Certidão de inteiro teor da Matrícula nº 11.609

Documento indispensável à comprovação da cadeia dominial vigente, da titularidade atual, da área registral definitiva, das confrontações e da eventual existência de ônus reais, gravames, penhoras, hipotecas, alienações fiduciárias ou ações reipersecutórias.

10 Vistoria Técnica

A vistoria constitui etapa obrigatória e indelegável do processo avaliatório, nos termos do item 7.3 da ABNT NBR 14653-3. Destina-se ao conhecimento direto e pessoal do bem avaliando, à verificação in loco de suas características físicas, ambientais e produtivas, ao registro fotográfico do estado fático das benfeitorias e à aferição das condições de acesso.

10.1. Registro formal da vistoria

10.2. Amplitude e método da inspeção

A inspeção percorreu as vias internas de terra da propriedade, o núcleo de benfeitorias, as áreas de pastagem em cotas altas e baixas, os cortes de estrada que expõem o perfil do solo, os fragmentos de mata nativa e o curso d'água identificado. O registro fotográfico produzido acompanha o parecer na §11, integralmente legendado.

10.3. Limitações declaradas da vistoria

• Vistoria de caráter exclusivamente visual e não destrutivo, sem abertura de valas, sondagens, ensaios geotécnicos ou análise laboratorial de fertilidade do solo.
• Sem percurso de perímetro: as divisas não foram caminhadas nem instrumentalmente medidas, em razão da ausência de memorial descritivo e de georreferenciamento certificado (§9.5).
• Sem aferição de rebanho: não foi realizada contagem de cabeças nem verificação de titularidade dos semoventes observados.
• Sem verificação estrutural: não houve avaliação de estabilidade, fundações, instalações elétricas ou hidráulicas das edificações, nem exame de projeto ou licenciamento de obra.
• Não foram identificadas lavouras mecanizadas em atividade. Não se observaram áreas aradas nem plantios de grãos nas áreas percorridas, sendo o uso fático constatado o de pecuária extensiva em pastagem e a conservação de mata nativa.

11 Descrição do Imóvel e Relatório Fotográfico

11.1. Relevo, solo e aptidão

O imóvel apresenta relevo ondulado a forte ondulado, caracterizado por sequência de espigões, encostas de declividade acentuada e vales encaixados, típico da borda do Terceiro Planalto Paranaense. Constatou-se pedregosidade expressiva, com afloramentos de rocha basáltica aflorando em superfície nas áreas de pastagem e blocos rochosos dispersos de dimensões métricas (Fotos 06, 07 e 29).

Os cortes de terraplanagem executados para abertura das vias internas expõem perfil de solo argiloso profundo de coloração vermelha, de origem basáltica, com espessura considerável acima do substrato rochoso (Fotos 13 e 15). A associação entre solo profundo e declividade acentuada indica aptidão predominante para pastagem e silvicultura, com restrição severa à mecanização agrícola intensiva nas cotas de maior declive.

11.2. Recursos hídricos

Constatou-se a existência de curso d'água de pequeno porte em fundo de vale, com leito pedregoso sobre substrato argiloso e vegetação ripária nas margens (Foto 10). No momento do registro fotográfico a lâmina d'água apresentava-se rasa e de coloração avermelhada, compatível com o arraste de sedimento argiloso característico da região. A disponibilidade hídrica perene, a vazão e a potabilidade não foram objeto de aferição nesta vistoria.

11.3. Cobertura vegetal

Verificam-se fragmentos significativos de Floresta Ombrófila Mista em estágio médio a avançado de regeneração, ocupando preferencialmente as encostas íngremes e os fundos de vale — precisamente as áreas de menor aptidão agrícola. O dossel apresenta palmeiras nativas emergentes e exemplares de araucária (Araucaria angustifolia), além de pinheiros em áreas de transição (Fotos 08 e 09). A distribuição espacial da mata é coerente com a Reserva Legal de 33,6959 ha proposta no CAR.

11.4. Benfeitorias constatadas

11.5. Uso produtivo constatado

O uso fático observado é o de pecuária extensiva em pastagem, com presença de equinos em piquetes cercados (Foto 27). A pastagem apresenta cobertura contínua com ocorrência de touceiras e invasoras esparsas, sugerindo manejo de média intensidade. Não foram identificadas áreas de lavoura mecanizada, silos, benfeitorias de armazenagem de grãos ou estruturas de irrigação.

12 Características da Região

12.1. Inserção territorial

O imóvel situa-se no município de Turvo, integrante da microrregião de Guarapuava, na porção Centro-Sul do Estado do Paraná. A região está assentada sobre o Terceiro Planalto Paranaense (Planalto de Guarapuava), unidade geomorfológica formada por derrames de lavas basálticas da Formação Serra Geral, em cotas altimétricas elevadas.

O registro imobiliário do bem pertence à Comarca de Guarapuava/PR, polo regional que concentra os serviços notariais, bancários, de saúde e de comercialização agropecuária. Para fins tributários municipais e de certidões locais, contudo, a competência é do Município de Turvo — distinção relevante para a obtenção das certidões negativas tratadas na §18.

12.2. Clima

A região classifica-se, segundo Köppen, como Cfb — subtropical úmido mesotérmico, com verões amenos, ausência de estação seca definida e chuvas bem distribuídas ao longo do ano. Caracteriza-se pela ocorrência frequente e severa de geadas no período de inverno, fator que condiciona diretamente o calendário agrícola, restringe culturas sensíveis ao frio e favorece as pastagens de inverno, a silvicultura e a erva-mate.

12.3. Geologia, solos e relevo

Os solos regionais derivam predominantemente da decomposição do basalto, originando Latossolos e Nitossolos Vermelhos profundos e argilosos nas superfícies mais estáveis, e Neossolos Litólicos rasos e pedregosos nas vertentes de maior declividade — perfil integralmente compatível com o constatado na vistoria do avaliando (§11.1). O relevo regional é ondulado a forte ondulado, entrecortado por vales encaixados, o que segmenta o território em áreas de lavoura mecanizável nos topos e chapadas e áreas de pastagem, mata e silvicultura nas encostas.

12.4. Cobertura vegetal original

A fitofisionomia original corresponde à Floresta Ombrófila Mista (Mata de Araucária), associada a campos naturais nas porções mais altas. Remanescentes florestais concentram-se hoje nas encostas íngremes e faixas ripárias, geralmente coincidindo com as áreas destinadas a Reserva Legal e Áreas de Preservação Permanente.

12.5. Vocação econômica regional

• Agricultura de grãos — soja, milho, feijão e trigo nas áreas de relevo suave e mecanizável.
• Pecuária — bovinocultura de leite e de corte em sistema extensivo e semi-intensivo, sustentada pela aptidão natural das áreas declivosas para pastagem.
• Erva-mate — atividade de forte tradição na região Centro-Sul paranaense, explorada tanto em sistema nativo sob dossel de araucária quanto em plantio adensado.
• Silvicultura — reflorestamento com pinus e eucalipto, com cadeia madeireira e de laminados consolidada no entorno de Guarapuava.

12.6. Infraestrutura regional

O escoamento regional apoia-se na rodovia estadual PR-466, que articula Turvo ao polo de Guarapuava, e, a partir deste, na BR-277, eixo rodoviário federal de ligação entre o litoral paranaense e a fronteira oeste. As propriedades rurais conectam-se a esses eixos por estradas municipais e vicinais de terra, cuja trafegabilidade varia conforme o regime de chuvas — condição que integra o Fator Acesso/Localização adotado na homogeneização (§17).

12.7. Reflexo da caracterização regional sobre o valor

A conjugação de solo profundo de origem basáltica, disponibilidade hídrica regular e clima sem estação seca confere à microrregião patamar de valorização superior ao de regiões de solo raso ou déficit hídrico. Essa vantagem é, no caso concreto do avaliando, parcialmente neutralizada pela declividade acentuada, pela pedregosidade superficial e pelo acesso exclusivamente por estrada de terra — atributos que restringem a mecanização e que serão objeto de ajuste específico no tratamento dos dados de mercado.

13 Mapa de Localização e Roteiro de Acessos

13.1. Posicionamento geodésico

13.1-A. Croqui de localização e raio de influência

13.2. Esquema logístico de acesso

O diagrama abaixo representa, de forma esquemática e sem escala, a sequência de trechos percorridos até a porteira do imóvel. As distâncias são preenchidas a partir do levantamento de campo.

13.3. Roteiro de acesso e quilometragem

13.4. Condições de trafegabilidade

O acesso final ao imóvel dá-se por estrada de terra, com porteira de madeira no ponto de entrada (Foto 11). As vias internas encontram-se em processo de abertura e conformação, com cortes recentes de terraplanagem (Fotos 13 e 15). A trafegabilidade em período chuvoso é condicionada, atributo que compõe negativamente o Fator Acesso/Localização na homogeneização dos dados de mercado (§17).

14 Vista Aérea / Ortofoto de Drone

A documentação aérea presta-se à compreensão do conjunto da propriedade, à visualização das divisas naturais, à demonstração da proporção entre pastagem, mata nativa e benfeitorias, e à contextualização do imóvel em relação ao entorno. Nos termos da NBR 14653-3, constitui elemento complementar de caracterização.

14.1. Pranchas aéreas

15 Metodologia Aplicada

15.1. Método adotado

Adota-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), previsto no item 8.2.1 da ABNT NBR 14653-3 e recomendado pelas diretrizes do COFECI. O método identifica o valor de mercado do bem por comparação com dados de mercado de imóveis assemelhados, mediante tratamento técnico dos atributos que os diferenciam do avaliando.

Trata-se do método preferencial sempre que existirem dados de mercado em quantidade e qualidade suficientes, por refletir de modo direto o comportamento efetivo do mercado imobiliário rural da microrregião.

15.2. Sequência operacional

1. Vistoria e caracterização dos atributos físicos, ambientais, produtivos e de acesso (§§10 e 11).
2. Pesquisa de mercado na microrregião, registrando fonte, contato, data da coleta e atributos de cada elemento (§16).
3. Cálculo do valor unitário de cada elemento, em reais por hectare.
4. Homogeneização por fatores multiplicativos de ajuste dos atributos divergentes (§17).
5. Tratamento estatístico: média, desvio-padrão, coeficiente de variação e dispersão (§17).
6. Determinação do valor unitário e total, com intervalo de arbítrio (§18).

15.3. Critério de composição do valor

Em atenção à natureza do avaliando — imóvel rural dotado de benfeitorias reprodutivas de valor relevante, entre elas barracão pré-moldado em estado novo e edificação residencial em construção —, o valor de mercado é composto em duas parcelas destacadas:

A segregação evita a dupla contagem que ocorreria caso os dados de mercado comparáveis — tipicamente ofertas de terra com benfeitorias padrão — fossem aplicados integralmente sobre um imóvel cujas benfeitorias superam esse padrão. Os fatores de homogeneização, por sua vez, neutralizam as diferenças de benfeitorias ordinárias entre os comparáveis e o avaliando.

15.4. Pressupostos e ressalvas do trabalho

• Presume-se a boa-fé e a veracidade das informações do solicitante e das declarações do CAR, cuja conferência não compete a este parecer.
• Não se investigam passivos ambientais, contaminação de solo, embargos, autuações ou litígios possessórios sobre o bem.
• Pressupõe-se o imóvel livre de ônus reais; constatado gravame na matrícula, o valor deverá ser reavaliado.
• O valor vale exclusivamente para a data-base declarada, sem projeção futura nem retroação.
• Considera-se venda em mercado normal, com prazo de exposição adequado e sem urgência ou coação das partes.

16 Pesquisa de Mercado e Imóveis Referenciais

16.1. Critérios de seleção da amostra

A amostra deve reunir imóveis rurais situados em Turvo/PR ou na microrregião de Guarapuava, com características de relevo, aptidão e acesso assemelhadas às do avaliando. Cada elemento deve registrar: área total, localização, distância até rodovia asfaltada e sede municipal, vocação predominante, relevo, recursos hídricos, benfeitorias, preço total, fonte identificável, contato verificável e data da coleta.

16.2. Elementos da amostra

16.3. Quadro-resumo dos dados de mercado

16.4. Fontes complementares de balizamento

16.5. Grau de fundamentação decorrente da amostra

Nos termos da NBR 14653-1, o grau de fundamentação é função direta do número de dados efetivamente utilizados, da identificação das variáveis e do tratamento empregado. O grau alcançado é declarado automaticamente na §17.4 em função da amostra efetivamente lançada, sem majoração de conveniência.

17 Homogeneização de Dados, Fatores e Cálculos

17.1. Fatores de homogeneização adotados

Aplicam-se cinco fatores multiplicativos sobre o valor unitário de cada elemento da amostra. A convenção adotada é uniforme: fator maior que 1,00 indica que o comparável é inferior ao avaliando no atributo, majorando-se o seu valor para equipará-lo; fator menor que 1,00 indica que o comparável é superior, reduzindo-se o seu valor.

17.2. Parâmetros de cálculo

17.3. Planilha de homogeneização

17.4. Tratamento estatístico do conjunto homogeneizado

18 Conclusão e Determinação do Valor de Mercado

18.1. Composição do valor

18.2. Intervalo de arbítrio

O valor de mercado de imóvel rural não constitui ponto matemático exato, mas faixa de valores prováveis. O intervalo abaixo expressa a amplitude de negociação tecnicamente admissível para o bem, considerada a dispersão da amostra e as ressalvas documentais declaradas neste parecer.

18.3. Ressalvas que condicionam o valor apurado

• O valor tem por base a área adotada na §9.3. Divergência apurada na certidão de matrícula implicará revisão proporcional do valor total.
• Pressupõe-se o imóvel livre de ônus reais e de passivos ambientais, na forma da §15.4.
• Bens móveis não integram o valor: maquinário, implementos, semoventes, estoques e utensílios estão excluídos.
• A ausência de georreferenciamento certificado (§9.5) impede a afirmação pericial de perímetro e divisas.
• O valor é válido exclusivamente para a finalidade declarada na §4 e para a data-base indicada.

18.4. Regularidade fiscal do imóvel

A comprovação de regularidade fiscal integra a instrução documental do parecer, notadamente quando destinado a transmissão, garantia real ou partilha.

18.5. Critério de honorários

Os honorários profissionais deste parecer observam o critério de hora técnica preconizado pelo Manual do CNAI / COFECI, remunerando o tempo efetivo de vistoria, pesquisa de mercado, tratamento de dados e elaboração do documento, acrescido das despesas de deslocamento e de obtenção de certidões.

18.6. Declaração de idoneidade e independência

O profissional signatário declara, sob as penas da lei:

• Não possuir, direta ou indiretamente, interesse de qualquer natureza sobre o imóvel avaliando, nem vínculo com as partes que comprometa sua imparcialidade;
• Que os honorários contratados não guardam relação com o valor apurado;
• Que o presente parecer foi elaborado com observância da Lei nº 6.530/1978, da Resolução-COFECI nº 1.066/2007, do Ato Normativo COFECI nº 001/2011 e das normas ABNT NBR 14.653-1 e 14.653-3;
• Que os dados consignados decorrem de documentos oficiais do próprio imóvel e de vistoria pessoalmente realizada, não tendo sido transportado qualquer valor, dado físico ou conclusão de laudo de terceiro.

18.7. Termo de encerramento e assinatura

Nada mais havendo a consignar, encerra-se o presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, composto pelas folhas numeradas e rubricadas que o integram, para que produza seus efeitos legais.

19 Índice de Anexos e Controle Documental

Relação das peças que instruem o parecer, com indicação do respectivo estado de juntada. A emissão definitiva do PTAM depende da regularização integral dos itens assinalados como pendentes.

19.1. Situação geral da instrução